Der thater IMMOBILIEN Marktbericht 2021/2022 ist da – Immobilienpreise in Paderborn

Matthias Thater & Patrick Silaff stellen den neuen Marktbericht vor

(Paderborn, September 2021) Zum fünften Mal veröffentlichen die Paderborner Immobilienexperten des Immobilienbüros thater IMMOBILIEN ihren jährlichen „Marktbericht für Wohnimmobilien in der Paderborner Kernstadt 2021/2022“. Der 120 Seiten starke Bericht nimmt die Paderborner Immobilienlandschaft unter die Lupe und gibt genaue Einblicke in die Preisentwicklung von Häusern und Wohnungen in den Quartieren der Kernstadt.

Welche Auswirkungen hat die Corona-Pandemie auf den Paderborner Immobilienmarkt? Lohnt es sich noch, Immobilien zu verkaufen? Wie hoch ist die Nachfrage und wie entwickeln sich die Preise? Gibt es preislich nur noch den Trend nach oben? Stimmt die allgemeine Wahrnehmung, der Markt sei nahezu leergefischt? Diesen und vielen weiteren Fragen gehen die Immobilienexperten in ihrem Marktbericht ausführlich nach.

Corona bremst die Nachfrage nicht

Die gute Nachricht zuerst: Corona hat den Immobilienmarkt nur kurzfristig negativ beeinflusst. Anfang des Jahres 2020 gab es einen spürbaren aber kurzen Schockmoment, begründet durch die generelle Unsicherheit. Es gab deutlich weniger neue Angebote auf dem Markt. Wer eine Immobilie zu verkaufen hatte, wartete zunächst die Entwicklung der Lage ab. Inzwischen ist am Immobilienmarkt wieder ein Stück Normalität eingekehrt. Kaufinteressenten für Immobilien schauen der Zukunft optimistisch entgegen und waren auch in der Krise stets bereit, ihr Kapital langfristig in eine Immobilie zu investieren.

Das Angebot kommt nicht hinterher

Die Nachfrage nach Immobilien war noch nie größer als im Moment. Leider kommt das Angebot nicht hinterher. Im Bereich der Häuser mit einer oder zwei Wohneinheiten hat es einen starken Rückgang der Anzahl abgeschlossener Kaufverträge gegeben. 2019 wurden 146 Häuser verkauft. Im Jahr 2020 waren es 45 weniger (101 Verkaufsfälle). Die Zahlen spiegeln also das Gefühl der Suchenden – „es gibt keine Immobilien“, zum Teil wider.

Die hohe Nachfrage sorgt für steigende Preise

Die Nachfrage ist enorm hoch. Das Angebot ist knapp. Diese Entwicklung begünstigt teils utopisch steigende Preise am Paderborner Immobilienmarkt. Mit über 12 % hat es einen sehr starken Preisanstieg bei den Einfamilienhäusern gegeben. Über die letzten 5 Jahre betrachtet ist dieses bei Eigennutzern außerordentlich beliebte Segment mit mehr als 40 % besonders stark im Preis gestiegen. Zum Vergleich: Der Wertzuwachs bei Reihenmittelhäusern lag im gleichen Zeitraum bei 16,1 % und bei Doppelhaushälften und Reiheneckhäusern bei 35 %. 2016 haben die Käufer eines Einfamilienhauses in der Kernstadt im Mittel noch 325.730 € gezahlt. Aktuell liegt der beurkundete Kaufpreis im Mittel bei 457.343 €.

Kein Glück für Schnäppchenjäger

Die aktuelle Marktsituation deutet nicht darauf hin, dass es in naher Zukunft zu einer Entspannung der Nachfrage und somit der Preise kommen wird. Kein Glück also für Schnäppchenjäger. Steigende Quadratmeterpreise machen es kaum noch möglich, an preiswerte Immobilien im Stadtgebiet zu kommen. Allerdings sorgen Übertreibungen beim Angebotspreis seitens der Verkäufer immer häufiger dafür, dass erstmal gar kein Verkauf stattfindet. Die Käufer sind inzwischen gut informiert und gewinnen ein Gefühl für passende oder übertrieben teure Angebote – am Ende mussten Verkäufer von überteuerten Immobilien erhebliche Preisnachlässe gewähren.

Passt allerdings das Preis-/Leistungsverhältnis, dann war der Preis bei finanzstarken, jungen Käufern überraschend oft kein relevantes Thema. Hier wird deutlich, dass immer mehr Geld vererbt wird. Die oft sehr hohen Eigenkapitalquoten in Verbindung mit den niedrigen Darlehnszinsen von unter 1 % , sorgen in dieser Käufergruppe für schnelle Entscheidungen.

Der Wunsch nach großen Wohnungen als Alternative zum Haus

Eigentumswohnungen im Kernstadtgebiet waren auch im Jahr 2020 sehr beliebt. Vor allem kleine 1- und 2-Zimmer-Wohnungen wiesen hohe Verkaufszahlen auf. Die Beliebtheit kleiner Wohnungen lässt sich mit der guten Vermietbarkeit an Studenten und Alleinstehende erklären. Gerade in der Käufergruppe 60+ gab es eine extrem starke Nachfrage für die besonders großen Wohnungen mit mehr als 100 m² Wohnfläche. Einen „Hausersatz“ in Form einer Wohnung gab es im Bestand jedoch nur sehr selten. Von den 309 verkauften Wohnungen in der Kernstadt hatten in 2020 nur 27 Wohnungen die entsprechende Größe. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat zu dem höchsten beobachteten Preisanstieg aller Objektarten geführt. Der Richtwert für eine große gebrauchte Wohnung hat sich um 26,2 % von 2.014 €/m² auf 2.541 €/m² erhöht. Vereinzelt wurden sogar Quadratmeterpreise bis zu 3.775 € gezahlt.

In Paderborn findet man eher kleine Mehrfamilienhäuser

Das Angebot für Kapitalanleger und Investoren besteht in der Paderborner Kernstadt zu 64 % aus kleineren Mehrfamilienhäusern mit max. 340 m² Wohnfläche. Hiervon wurden im letzten Jahr die Rekordzahl von 31 Häusern verkauft. Die Preisspanne dieser Häuser lag zwischen 233.000 und 791.000 € und der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr war mit 19,1 % extrem hoch. Mittelgroße Mehrfamilienhäuser mit bis zu 600 m² Wohnfläche machen immerhin noch 23 % des Marktes aus. Die von deutschlandweit agierenden Investoren angefragten Objekte mit einer Wohnfläche oberhalb von 1.000 Quadratmetern und einem Kaufpreis zwischen 3 und 20 Millionen gibt es in Paderborn so gut wie gar nicht.

Lokale Akteure prägen den Paderborner Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt der Stadt Paderborn bleibt eher von lokalen Akteuren geprägt. Im gesamten Stadtgebiet wurden im letzten Jahr 774 Wohnimmobilien im Bestand verkauft. In 646 Fällen kam der Käufer ebenfalls aus Paderborn, bzw. dem Kreisgebiet. In 83 % der Kauffälle kam der Käufer somit aus dem näheren Umfeld der Immobilie. Für Verkäufer bedeutet das: Bei der Suche nach einem geeigneten Käufer sollte man nicht auf den deutschlandweit agierenden Großinvestor, den Hochschulprofessor aus Heidelberg oder den Topmanager aus München hoffen. Konzentriert man seine Verkaufsaktivitäten auf das naheliegende Umfeld, findet man mit hoher Wahrscheinlichkeit genau den passenden Käufer für seine Immobilie.

Der vollständige Marktbericht mit weiteren Details

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