Boke: 1 Treffer für Häuser zum Kauf im Überblick

Ortsprofil Boke

Angaben zum Ortsteil

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Delbrück-Boke — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Boke ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Delbrück — an der oberen Grenze

Im Ortsteil Boke (Gemeinde Delbrück) dominieren Einfamilienhäuser den Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 36 Prozent an den Verkäufen, die in der Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen erfasst sind. Im Berichtsjahr 2026 bewegen sich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Boke zwischen 200.000 € und 376.000 €. Im langjährigen Mittel werden in Boke rechnerisch rund zwei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft.

Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen Bokes von 110 €/m² auf 220 €/m² gestiegen, was einer Veränderung von plus 100 Prozent entspricht. Die Spitzenlagen liegen an der Boker Straße, der Hederstraße und der Kirchbrede; bei einem typischen Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 132.000 €.

Damit positioniert sich Boke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten zwischen Spitzen- und Basislagen an der oberen Grenze des Markteinstieg-Korridors der Gemeinde Delbrück und reicht mit seinem Spitzen-Preiskorridor bis an die Schwelle zur Marktspitze, ohne sie zu überschreiten.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Boke im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Boke (Berichtsjahr 2026):

• Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 2 (rechnerisch)
• Marktanteil Einfamilienhäuser: 36 %
• Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 200.000 € – 376.000 €
• Bodenrichtwert Spitze: 220 €/m² (Boker Straße, Hederstraße, Kirchbrede, Von-der-Recke-Straße)
• Bodenrichtwert Basis: 130 €/m² (Boker Straße, Ringboke)
• 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert Spitze: +100 %

Rund zwei Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Boke — wenige Verkäufe im Vergleich der Ortsteile

In Boke werden im langjährigen Mittel rund zwei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von rund 8 Prozent abgeleitet ist. Einfamilienhäuser sind mit einem Marktanteil von rund 36 Prozent die wichtigste Objektart im Ortsteil. Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser kommen am Markt nur vereinzelt vor — sie werden rechnerisch jeweils seltener als einmal pro Jahr gehandelt.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Delbrück sieht Christoph Wietfeld für Boke, dass Käufer ihren Suchradius regelmäßig auf benachbarte Ortsteile mit ähnlichem Preisniveau ausweiten, weil passende Einfamilienhäuser nur unregelmäßig auf den Markt kommen.

Insgesamt werden in Boke im langjährigen Mittel rechnerisch rund sechs Wohnimmobilien pro Jahr über alle Objektarten verkauft. Mit rechnerisch zwei Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr trägt Boke ein mittleres Transaktionsvolumen, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Delbrück eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Boke kosten 200.000 bis 376.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Delbrück

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Boke bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 200.000 € und 376.000 €. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Auf Gemeindeebene reicht die Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser von 200.000 € bis 700.000 €; die Trennlinie zwischen Markteinstieg-Korridor und Marktspitze-Korridor verläuft bei 376.000 €.

Damit ist Boke dem Markteinstieg-Korridor zugeordnet, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne abdeckt. Boke deckt diesen Markteinstieg-Korridor vollständig aus und reicht mit der Obergrenze von 376.000 € bis an die Schwelle zur Marktspitze heran. Die Korridor-Zuordnung wird auch durch den Spitzen-Bodenrichtwert von 220 €/m² gestützt, der unterhalb der Bodenwert-Schwelle des Marktspitze-Korridors liegt. Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Boke erkennt Niklas Dahlhaus, dass die Preisstreuung im oberen Markteinstieg stärker durch Bausubstanz und Modernisierungsstand getragen wird als durch Lagedetails. Der Bodenwert-Unterschied zwischen Spitze und Basis bleibt im Ortsteil moderat und wirkt damit weniger preisdifferenzierend als die Objekteigenschaften.

Bodenrichtwert in Boke 130 bis 220 Euro pro Quadratmeter — gemeinsam mit Bentfeld Rang 3 unter den zehn Ortsteilen der Gemeinde Delbrück

Der Bodenrichtwert in Boke liegt im Berichtsjahr 2026 in den Spitzenlagen bei 220 €/m² und in den Basislagen bei 130 €/m². Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Die Spitzenlagen verteilen sich auf die Boker Straße, die Hederstraße, die Kirchbrede und die Von-der-Recke-Straße; ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² hat dort einen Bodenwertanteil von 132.000 €. Die Basislagen liegen an der Boker Straße und an Ringboke; für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich dort ein Bodenwertanteil von 78.000 €. Dass die Boker Straße in beiden Zonen geführt wird, ist kein Datenfehler, sondern Folge ihrer Lauflänge durch unterschiedlich bewertete Lagen.

Die Differenz zwischen Spitze und Basis beträgt 90 €/m² und entspricht bei 600 m² einer Bodenwertdifferenz von 54.000 €. Im Gemeinde-Vergleich nimmt Boke mit 220 €/m² in den Spitzenlagen gemeinsam mit Bentfeld Rang 3 unter den zehn Ortsteilen der Gemeinde Delbrück ein; an der Spitze steht Delbrück mit 550 €/m², am unteren Rand Steinhorst mit 135 €/m². Boke gehört innerhalb der Gemeinde Delbrück zur Gruppe der Ortsteile mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten je Lage; in dieser Gruppe sind auch Anreppen, Bentfeld, Delbrück, Hagen, Ostenland, Schöning und Steinhorst vertreten, während Lippling und Westenholz einheitliche Bodenwerte aufweisen. In Boke wirkt die Straßenwahl als eigenständiger Preisfaktor neben den Objekteigenschaften, sodass der Bodenwertanteil am Kaufpreis bei vergleichbarer Wohnfläche je nach Lage messbar variiert.

Bodenrichtwert in Boke seit 2017 um 100 Prozent gestiegen — durchschnittlich für die Gemeinde Delbrück

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen Bokes laut Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses von 110 €/m² auf 220 €/m² verändert. Das entspricht einer Steigerung von plus 100 Prozent über zehn Jahre. In den fünf Jahren zwischen 2022 und 2026 ist der Spitzenwert dagegen unverändert bei 220 €/m² geblieben, was einer Veränderung von 0 Prozent entspricht.

Die Jahresreihe zwischen 2022 und 2026 zeigt einen volatilen Verlauf: 220 €/m² im Jahr 2022, dann 230 €/m² in den Jahren 2023 und 2024, 240 €/m² im Jahr 2025 und schließlich wieder 220 €/m² im Berichtsjahr 2026. Im Gemeinde-Vergleich liegt die 10-Jahres-Entwicklung in Boke mit plus 100 Prozent im Bereich des Gemeinde-Medians. Bentfeld weist über denselben Zeitraum plus 110 Prozent auf, Anreppen plus 94 Prozent und Delbrück plus 72 Prozent; Hagen liegt mit plus 163 Prozent deutlich darüber. Damit liegt Boke im Mittelfeld der Entwicklung unter den Ortsteilen mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten je Lage. Die jüngere Stagnation auf dem Niveau der Spitzenlagen markiert eine Konsolidierungsphase nach längerer Aufwärtsbewegung, in der das aktuelle Preisniveau stabilisiert ist.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Delbrück ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Delbrück nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Delbrücker Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der zehn Delbrücker Ortsteile von 135 €/m² in Steinhorst bis 550 €/m² in Delbrück reichen und dazwischen eine deutliche Lücke aufweisen, lassen sie sich klar in zwei Preiskorridore gliedern: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Boke ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 220 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, die beide Maßstäbe übereinstimmend ergeben.

Bei Bewertungen in Boke stellen beide fest, dass Käufer im oberen Markteinstieg-Korridor sowohl auf Bausubstanz als auch auf die Straßenwahl achten, weil der Bodenwertanteil hier räumlich differenziert verläuft; in dieser Konstellation fallen die Suchprozesse länger aus, weil passende Bestandsobjekte nur unregelmäßig auf den Markt kommen.

Damit deckt Boke die untere Hälfte der Kaufpreisspanne in der Gemeinde Delbrück ab und markiert mit 220 €/m² in den Spitzenlagen die obere Grenze des Markteinstiegs — bei unterschiedlichen Bodenrichtwerten zwischen Spitzen- und Basislagen und überschaubarem Angebot, das längere Suchprozesse erwarten lässt.