Nicht über eine Besichtigung. Das Erbschaftsteuer-Finanzamt fordert beim Finanzamt am Ort der Immobilie eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts an; Sie geben dazu eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts ab. Bewertet wird typisiert, nach gesetzlich vorgegebenem Verfahren — Zustand des Hauses oder ein Wohnrecht im Grundbuch fließen nur insoweit ein, wie das Verfahren sie vorsieht.
Eine der tragenden Größen dabei ist der Bodenrichtwert. Für Gütersloh und den Kreis ermittelt ihn der gemeinsame Gutachterausschuss, jährlich zum Stichtag 1. Januar, auf Grundlage des Baugesetzbuchs. Der Ausschuss stellt dazu selbst klar, dass ein Bodenrichtwert kein Verkehrswert ist: Er gilt für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen, nicht für Ihr Grundstück.
Das hat in Gütersloh eine konkrete Folge. Die Stadt besteht aus der Innenstadt und elf Stadtteilen, die überwiegend mit der Gebietsreform dazukamen, und die meisten dieser Stadtteile haben laut Stadt keinen eigenen Mittelpunkt, sondern mehrere Siedlungsschwerpunkte. Die Bodenrichtwertzonen folgen diesen Schwerpunkten, nicht den Stadtteilgrenzen. Ein Stadtteilname trägt deshalb keine Wertaussage — zwei Adressen im selben Stadtteil können in verschiedenen Zonen liegen. Wer den Wert seines Erbes einschätzen will, schaut auf die Zone der Straße, nicht auf den Namen im Adressfeld. Pavenstädt etwa führt die Stadt gar nicht als Stadtteil, obwohl der Name im Alltag benutzt wird — wer damit beim Amt argumentiert, argumentiert an der amtlichen Gliederung vorbei.
Erscheint Ihnen der festgestellte Wert zu hoch, sind Sie ihm nicht ausgeliefert: Gegen die Feststellung können Sie Einspruch einlegen und einen niedrigeren Wert nachweisen. Der Weg dafür führt in Gütersloh über ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, dessen Geschäftsstelle in der Kreisverwaltung sitzt. Der Antrag setzt voraus, dass Sie sich als berechtigt ausweisen — wer nicht selbst als Eigentümer eingetragen ist, legt eine Vollmacht bei, im Erbfall gegebenenfalls den Erbschein. Die Reihenfolge lautet also: erst Erbnachweis, dann Gutachten.
Was wir in der Praxis beobachten: Die Sorge, über eine zu hohe Bewertung eine Steuer zu zahlen, die mit dem tatsächlichen Wert nichts zu tun hat, beschäftigt Erben stärker als die Steuer selbst. Dass es dagegen einen geregelten Weg gibt, ist weniger bekannt als die Sorge.
