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Ortsprofil Verne

Angaben zum Ortsteil

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Salzkotten-Verne — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Verne ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Salzkotten — an der oberen Grenze

Im Ortsteil Verne (Gemeinde Salzkotten) dominieren Einfamilienhäuser den Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 52 Prozent an den Verkäufen, die in der Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen erfasst sind. Im Berichtsjahr 2026 bewegen sich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Verne zwischen 68.000 € und 343.000 €. Im langjährigen Mittel werden in Verne rechnerisch rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft.

Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen Vernes um 200 Prozent gestiegen. Die Spitzenlagen liegen an der Hauptstraße, am Mühlendamm und an der Straße Zum Brünneken; dort liegt der Bodenrichtwert im Berichtsjahr 2026 bei 180 €/m². Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 108.000 €.

Damit positioniert sich Verne am oberen Rand des Markteinstieg-Korridors der Gemeinde Salzkotten und verbindet moderate Preisniveaus mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten zwischen Spitzen- und Basislagen.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Verne im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Verne (Berichtsjahr 2026):

• Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 3 (rechnerisch)
• Marktanteil Einfamilienhäuser: 52 %
• Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 68.000 € – 343.000 €
• Bodenrichtwert Spitze: 180 €/m² (Hauptstraße, Mühlendamm, Zum Brünneken, Heilgärten)
• Bodenrichtwert Basis: 150 €/m² (Enkhausen, Sonnenwinkel, Teichstraße)
• 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert Spitze: +200 %

Rund drei Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Verne — durchschnittliches Volumen im Vergleich der Ortsteile

In Verne werden im langjährigen Mittel rechnerisch rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von 9 Prozent abgeleitet ist. Einfamilienhäuser tragen mit einem Marktanteil von 52 Prozent das Transaktionsgeschehen in Verne. Die anderen Objektarten — Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser — kommen rechnerisch jeweils auf weniger als einen Verkauf pro Jahr und werden am Markt nur vereinzelt gehandelt. Wohnungen erreichen überschlägig rund einen Verkauf pro Jahr.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Salzkotten sieht Christoph Wietfeld für Verne, dass das überschaubare, aber durchgängig vorhandene Angebot regelmäßige Marktpräsenz erzeugt, ohne dass parallele Vergleichs-Optionen entstehen, weil sich die Nachfrage stark auf das freistehende Einfamilienhaus konzentriert.

Mit rechnerisch drei Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr trägt Verne ein mittleres Transaktionsvolumen, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Salzkotten eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Verne kosten 68.000 bis 343.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Salzkotten

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Verne bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 68.000 € und 343.000 €. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Damit ist Verne dem Markteinstieg-Korridor zugeordnet, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne von 68.000 € bis 665.000 € abdeckt. Auf Gemeindeebene reicht die Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser über beide Korridore hinweg von 68.000 € bis 665.000 € und trennt sich bei 343.000 € in Markteinstieg und Marktspitze. Der Markteinstieg-Korridor schließt Ortsteile mit einem Bodenrichtwert bis 180 €/m² ein. Verne erreicht in den Spitzenlagen genau diesen Wert und liegt damit an der oberen Grenze des Markteinstieg-Korridors. Die Obergrenze von 343.000 € im Korridor markiert zugleich die untere Schwelle der Marktspitze, in der die teureren Ortsteile der Gemeinde Salzkotten angesiedelt sind.

Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Verne erkennt Niklas Dahlhaus, dass sich die breite Preisspanne aus dem Zusammenspiel von Bausubstanz und Modernisierungsstand erklärt, weil Objekteigenschaften im Markteinstieg-Korridor schwerer wiegen als Lagedetails innerhalb des Ortsteils.

Bodenrichtwert in Verne 150 bis 180 Euro pro Quadratmeter — Rang 5 unter den zehn Ortsteilen der Gemeinde Salzkotten

Der Bodenrichtwert in Verne liegt im Berichtsjahr 2026 in den Spitzenlagen bei 180 €/m² und in den Basislagen bei 150 €/m². Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Die Spitzenlagen liegen an der Hauptstraße, am Mühlendamm, an der Straße Zum Brünneken und an den Heilgärten; für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 108.000 €. Die Basislagen umfassen Enkhausen, Sonnenwinkel und die Teichstraße; ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² entspricht dort einem Bodenwertanteil von 90.000 €. Die Differenz zwischen Spitze und Basis beträgt 30 €/m² oder 18.000 € bei 600 m².

In der gemeindeweiten Rangliste der zehn Ortsteile belegt Verne Rang 5; direkt höher liegt Thüle mit 185 €/m², direkt tiefer Niederntudorf mit 175 €/m². Die Gemeinde-Spanne reicht von 85 €/m² in Schwelle bis 430 €/m² in Salzkotten. Verne gehört innerhalb der Gemeinde Salzkotten zur Gruppe der Ortsteile mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten je Lage; in dieser Gruppe sind auch Niederntudorf, Salzkotten, Schwelle, Thüle, Upsprunge und Verlar vertreten, während Mantinghausen, Oberntudorf und Scharmede einheitliche Bodenwerte aufweisen.

In Verne verläuft der Bodenwert moderat differenziert, sodass die Straßenwahl innerhalb des Ortsteils messbar auf den Bodenwertanteil am Kaufpreis wirkt und Basislagen eine preisgünstigere Alternative im selben Ortsteil bieten.

Bodenrichtwert in Verne seit 2017 um 200 Prozent gestiegen — überdurchschnittlich für die Gemeinde Salzkotten

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen Vernes von 60 €/m² auf 180 €/m² verändert. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Das entspricht einer Veränderung von plus 120 €/m² oder plus 200 Prozent über zehn Jahre und wird absolut als starker Anstieg klassifiziert. Relativ zum Gemeinde-Median der 10-Jahres-Entwicklung von plus 133 Prozent fällt der Anstieg in Verne überdurchschnittlich aus; zum Vergleich liegen Salzkotten bei plus 105 Prozent, Mantinghausen bei plus 125 Prozent, Niederntudorf bei plus 133 Prozent, Oberntudorf bei plus 138 Prozent und Scharmede bei plus 150 Prozent.

Auf kürzere Sicht ist der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen Vernes zwischen 2022 und 2026 von 150 €/m² auf 180 €/m² gestiegen, was einer Veränderung von plus 20 Prozent über fünf Jahre entspricht. Die Jahresreihe zeigt drei Jahre Stagnation auf 150 €/m² und zwei aufeinanderfolgende Anstiege auf 170 €/m² in 2025 und 180 €/m² in 2026.

Damit hat sich Verne in der langfristigen Wertentwicklung überdurchschnittlich zur Gemeinde Salzkotten bewegt, während die jüngere Jahresreihe nach einer Phase der Stabilisierung eine erneute Aufwärtsbewegung anzeigt.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Salzkotten ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Salzkotten nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Salzkottener Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der zehn Salzkottener Ortsteile von 85 €/m² in Schwelle bis 430 €/m² in Salzkotten reichen und sich in zwei deutlich getrennte Werte-Bereiche gliedern, lassen sie sich klar in zwei Preiskorridore aufteilen: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Verne ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 180 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, die beide Maßstäbe übereinstimmend ergeben.

Bei Bewertungen in Verne stellen beide fest, dass Käufer im Markteinstieg-Korridor stärker auf Bausubstanz und Modernisierungsstand achten als auf die konkrete Lage innerhalb des Ortsteils, weil der Bodenwert hier moderat differenziert verläuft und die Lage-Komponente am Kaufpreis nur begrenzt ausschlägt.

Damit deckt Verne die untere Hälfte der Kaufpreisspanne in der Gemeinde Salzkotten ab und markiert mit 180 €/m² in den Spitzenlagen die obere Grenze des Markteinstiegs — bei moderaten Bodenwerten und überschaubarem Angebot, das längere Suchprozesse erwarten lässt.