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Ortsprofil Upsprunge

Angaben zum Ortsteil

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Salzkotten-Upsprunge — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Upsprunge ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Salzkotten — an der oberen Grenze

Im Ortsteil Upsprunge (Gemeinde Salzkotten) dominieren Einfamilienhäuser den Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 52 Prozent an den Verkäufen, die in der Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen erfasst sind. Im Berichtsjahr 2026 bewegen sich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Upsprunge zwischen 68.000 € und 343.000 €. Im langjährigen Mittel werden in Upsprunge rechnerisch rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft.

Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert der Spitzenlagen in Upsprunge um 100 Prozent gestiegen. Die Spitzenlagen liegen am Lindenweg, an der Kösliner Straße und an der Straße Zur Schanze mit einem Bodenrichtwert von 300 €/m². Ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² entspricht in diesen Lagen einem Bodenwertanteil von 180.000 €.

Damit positioniert sich Upsprunge an der oberen Grenze des Markteinstieg-Korridors der Gemeinde Salzkotten, in einem Einfamilienhaus-geprägten Markt mit moderaten Bodenwerten und überschaubarer Transaktionsfrequenz.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Upsprunge im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Upsprunge (Berichtsjahr 2026):

• Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 3 (rechnerisch)
• Marktanteil Einfamilienhäuser: 52 %
• Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 68.000 € – 343.000 €
• Bodenrichtwert Spitze: 300 €/m² (Lindenweg, Kösliner Straße, Zur Schanze, Danziger Straße)
• Bodenrichtwert Basis: 260 €/m² (Kirchstraße, Frieth)
• 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert Spitze: +100 %

Rund drei Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Upsprunge — durchschnittliches Volumen im Vergleich der Ortsteile

In Upsprunge werden im langjährigen Mittel rechnerisch rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von 7 Prozent abgeleitet ist. Einfamilienhäuser sind mit einem Marktanteil von rund 52 Prozent die wichtigste Objektart im Ortsteil.

Wohnungen, Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser kommen am Markt in Upsprunge nur vereinzelt vor — überschlägig werden in jeder dieser Kategorien weniger als ein Objekt pro Jahr verkauft. Die Kategorie der Doppelhaushälften umfasst dabei auch Reihenendhäuser, die wegen vergleichbarer baulicher Eigenschaften — drei Seiten freistehend, eine Seite angebaut — den Doppelhaushälften zugeordnet werden.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Salzkotten sieht Christoph Wietfeld für Upsprunge, dass Käufer bei überschaubarer Auswahl meist zwischen wenigen parallel verfügbaren Einfamilienhäusern entscheiden, weil das Angebot durchgängig vorhanden ist, ohne breite Vergleichs-Vielfalt zu tragen.

Mit rechnerisch drei Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr trägt Upsprunge ein mittleres Transaktionsvolumen, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Salzkotten eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Upsprunge kosten 68.000 bis 343.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Salzkotten

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Upsprunge bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 68.000 € und 343.000 €. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in der die beurkundeten Verkäufe der Gemeinde Salzkotten erfasst sind.

Damit ist Upsprunge dem Markteinstieg-Korridor zugeordnet, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne von 68.000 € bis 665.000 € abdeckt. Der Markteinstieg umfasst Bodenrichtwerte bis 300 €/m² — Upsprunge liegt mit 300 €/m² in den Spitzenlagen exakt an dieser oberen Grenze des Korridors. Die Obergrenze von 343.000 € markiert zugleich die Trennlinie zur Marktspitze in der Gemeinde Salzkotten, in der Einfamilienhäuser für Kaufpreise bis 665.000 € verkauft werden.

Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Upsprunge erkennt Niklas Dahlhaus, dass die breite Preisspanne im Markteinstieg vor allem aus Unterschieden in Bausubstanz und Modernisierungsstand resultiert, weil die Lage innerhalb des Ortsteils auf den Bodenwertanteil nur moderat differenzierend wirkt.

Bodenrichtwert in Upsprunge 260 bis 300 Euro pro Quadratmeter — Rang 3 unter den zehn Ortsteilen der Gemeinde Salzkotten

Der Bodenrichtwert in Upsprunge liegt im Berichtsjahr 2026 in den Spitzenlagen bei 300 €/m² und in den Basislagen bei 260 €/m². Die Werte stammen aus den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses. Die Spitzenlagen umfassen den Lindenweg, die Kösliner Straße, die Straße Zur Schanze und die Danziger Straße; ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² entspricht hier einem Bodenwertanteil von 180.000 €. Die Basislagen liegen an der Kirchstraße und an der Straße Frieth; ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² entspricht hier einem Bodenwertanteil von 156.000 €.

Mit einem Spitzenwert von 300 €/m² belegt Upsprunge Rang 3 unter den zehn Ortsteilen der Gemeinde Salzkotten. Direkt höher liegt Scharmede mit 325 €/m², direkt tiefer Thüle mit 185 €/m²; an der Spitze der Rangliste steht Salzkotten mit 430 €/m², am unteren Ende Schwelle mit 85 €/m². Upsprunge gehört innerhalb der Gemeinde Salzkotten zur Gruppe der Ortsteile mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten je Lage; in dieser Gruppe sind auch Niederntudorf, Salzkotten, Schwelle, Thüle, Verlar und Verne vertreten, während Mantinghausen, Oberntudorf und Scharmede einheitliche Bodenwerte aufweisen.

In Upsprunge wirkt die Straßenwahl als eigenständiger Preisfaktor neben den Objekteigenschaften, weil der Bodenwert zwischen Spitzen- und Basislagen moderat differenziert verläuft.

Bodenrichtwert in Upsprunge seit 2017 um 100 Prozent gestiegen — unterdurchschnittlich für die Gemeinde Salzkotten

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert der Spitzenlagen in Upsprunge nach den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses von 150 €/m² auf 300 €/m² verändert. Das entspricht einer Veränderung von plus 100 Prozent.

Im Vergleich zum Gemeinde-Median der 10-Jahres-Entwicklung von plus 133 Prozent ist die Entwicklung in Upsprunge unterdurchschnittlich. Andere Ortsteile der Gemeinde Salzkotten weisen Werte von plus 105 Prozent (Salzkotten), plus 125 Prozent (Mantinghausen), plus 133 Prozent (Niederntudorf), plus 138 Prozent (Oberntudorf) und plus 150 Prozent (Scharmede) auf.

Im 5-Jahres-Zeitraum zwischen 2022 und 2026 ist der Bodenrichtwert der Spitzenlagen in Upsprunge von 290 €/m² auf 300 €/m² gestiegen, was einer Veränderung von plus 3 Prozent entspricht. Die Jahreswerte zeigen ein volatiles Muster: 2022 lag der Wert bei 290 €/m², 2023 bei 330 €/m², 2024 bei 330 €/m², 2025 bei 320 €/m² und 2026 bei 300 €/m².

Damit verläuft die Preisbildung in Upsprunge ruhiger als im Gemeinde-Vergleich, und die jüngere Marktphase markiert eine Konsolidierung nach längerer Aufwärtsbewegung.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Salzkotten ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Salzkotten nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Salzkottener Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der zehn Salzkottener Ortsteile von 85 €/m² in Schwelle bis 430 €/m² in Salzkotten reichen, lassen sie sich in zwei Preiskorridore gliedern: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Upsprunge ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 300 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, in der der Bodenrichtwert auf die Marktspitze und die Einwohnerzahl auf den Markteinstieg verweist und bei diesem Dissens die Regel zum niedrigeren Korridor führt.

Bei Bewertungen in Upsprunge stellen beide fest, dass Käufer im Markteinstieg-Korridor stärker auf Bausubstanz und Grundstückszuschnitt achten als auf einzelne Lage-Adressen, weil sich der Bodenwert zwischen Spitzen- und Basislagen moderat differenziert bewegt und längere Suchprozesse über die strukturell überschaubare Angebotsdichte typisch sind.

Damit deckt Upsprunge die untere Hälfte der Kaufpreisspanne in der Gemeinde Salzkotten ab und markiert mit 300 €/m² in den Spitzenlagen die obere Grenze des Markteinstiegs — bei moderaten Bodenwerten und überschaubarem Angebot, das längere Suchprozesse erwarten lässt.