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Ortsprofil Niederntudorf

Angaben zum Ortsteil

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Salzkotten-Niederntudorf — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Niederntudorf ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Salzkotten — an der oberen Grenze

Im Ortsteil Niederntudorf (Gemeinde Salzkotten) dominieren Einfamilienhäuser den Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 52 Prozent an den Verkäufen, die in der Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen erfasst sind. Im Berichtsjahr 2026 bewegen sich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser zwischen 68.000 € und 343.000 €. Rechnerisch werden in Niederntudorf rund vier Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft.

Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen um 133 Prozent gestiegen. Die Spitzenlagen liegen an Brockensklee, Am Kessberg und in der Mühlenstraße mit 175 €/m². Daraus ergibt sich für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ein Bodenwertanteil von 105.000 €.

Damit positioniert sich Niederntudorf an der oberen Grenze des Markteinstieg-Korridors der Gemeinde Salzkotten und verbindet ein durchgängig vorhandenes Angebot mit einem moderaten Preisniveau.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Niederntudorf im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Niederntudorf (Berichtsjahr 2026):

• Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 4 (rechnerisch)
• Marktanteil Einfamilienhäuser: 52 %
• Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 68.000 € – 343.000 €
• Bodenrichtwert Spitze: 175 €/m² (Brockensklee, Am Kessberg, Mühlenstraße, Lohweg)
• Bodenrichtwert Basis: 115 €/m² (Haarener Straße, Müllmersberg)
• 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert Spitze: +133 %

Rund vier Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Niederntudorf — durchschnittliches Volumen im Vergleich der Ortsteile

In Niederntudorf werden im langjährigen Mittel rund vier Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von 11 Prozent abgeleitet ist. Einfamilienhäuser tragen mit einem Marktanteil von rund 52 Prozent die Mehrheit der Transaktionen im Ortsteil. Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilien- und Mehrfamilienhäuser werden im Ortsteil nur vereinzelt gehandelt und kommen am Markt jeweils weniger als einmal pro Jahr vor.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Salzkotten sieht Christoph Wietfeld für Niederntudorf, dass das Angebot an Einfamilienhäusern überschaubar, aber durchgängig vorhanden bleibt, sodass parallele Vergleichs-Optionen zwischen wenigen Objekten typisch sind.

Mit rechnerisch vier Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr trägt Niederntudorf ein mittleres Transaktionsvolumen, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Salzkotten eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Niederntudorf kosten 68.000 bis 343.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Salzkotten

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Niederntudorf bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 68.000 € und 343.000 €. Diese Spanne entspricht laut Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses dem Markteinstieg-Korridor der Gemeinde Salzkotten, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne abdeckt. Auf Gemeindeebene reicht die Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser über beide Korridore hinweg von 68.000 € bis 665.000 €; der Markteinstieg endet bei 343.000 €, darüber beginnt der Marktspitze-Korridor.

Mit einem Bodenrichtwert von 175 €/m² in den Spitzenlagen erreicht Niederntudorf im Berichtsjahr 2026 die Obergrenze des Markteinstieg-Korridors, der bis zu einem Bodenrichtwert von 175 €/m² reicht. Damit positioniert sich Niederntudorf an der oberen Grenze des Einstiegsbereichs der Gemeinde Salzkotten.

Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Niederntudorf erkennt Niklas Dahlhaus, dass Bausubstanz und Modernisierungsstand die Preisbildung im Markteinstieg-Korridor stärker prägen als die Lage innerhalb des Ortsteils, weil Käufer in diesem Preisbereich mit einem engeren Budget-Rahmen kalkulieren.

Bodenrichtwert in Niederntudorf 115 bis 175 Euro pro Quadratmeter — Rang 6 unter den zehn Ortsteilen der Gemeinde Salzkotten

Der Bodenrichtwert in Niederntudorf liegt im Berichtsjahr 2026 in den Spitzenlagen bei 175 €/m² und in den Basislagen bei 115 €/m². Die Werte stammen aus den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses. Die Spitzenlagen befinden sich an Brockensklee, Am Kessberg, in der Mühlenstraße und im Lohweg; für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 105.000 €. Die Basislagen liegen an der Haarener Straße und am Müllmersberg; ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² entspricht hier einem Bodenwertanteil von 69.000 €. Zwischen Spitze und Basis besteht eine Differenz von 60 €/m², die bei 600 m² einen Unterschied von 36.000 € im Bodenwertanteil ausmacht.

Im Bodenwert-Vergleich der Gemeinde Salzkotten belegt Niederntudorf Rang 6 von 10. Direkt darüber liegt Verne mit 180 €/m², direkt darunter Oberntudorf mit 155 €/m²; die Gemeindespanne reicht von 85 €/m² in Schwelle bis 430 €/m² im Hauptort Salzkotten. Niederntudorf gehört innerhalb der Gemeinde Salzkotten zur Gruppe der Ortsteile mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten je Lage; in dieser Gruppe sind auch Salzkotten, Schwelle, Thüle, Upsprunge, Verlar und Verne vertreten, während Mantinghausen, Oberntudorf und Scharmede einheitliche Bodenwerte aufweisen.

In Niederntudorf verläuft der Bodenwert räumlich differenziert, sodass die Straßenwahl als eigenständiger Preisfaktor neben den Objekteigenschaften wirkt und Basislagen eine preisgünstigere Alternative innerhalb desselben Ortsteils bilden.

Bodenrichtwert in Niederntudorf seit 2017 um 133 Prozent gestiegen — durchschnittlich für die Gemeinde Salzkotten

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert in Niederntudorf von 75 €/m² auf 175 €/m² verändert. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Das entspricht einer Veränderung von plus 100 €/m² oder plus 133 Prozent in den Spitzenlagen. Damit liegt Niederntudorf im Median-Bereich der Gemeinde Salzkotten, in der die 10-Jahres-Entwicklung zwischen plus 105 Prozent in Salzkotten und plus 150 Prozent in Scharmede reicht; die relative Klassifikation gegenüber dem Gemeinde-Median ist durchschnittlich.

In der jüngeren Entwicklung zwischen 2022 und 2026 ist der Bodenrichtwert in den Spitzenlagen von 160 €/m² auf 175 €/m² gestiegen — eine Veränderung von plus 15 €/m² oder plus 9 Prozent. Der Anstieg hat sich in den Jahren 2023 bis 2026 nicht fortgesetzt; der Wert von 175 €/m² gilt seit 2023 unverändert. Unter den Ortsteilen der Gemeinde Salzkotten mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten je Lage zeigt Niederntudorf damit eine moderate Verlaufskurve mit einem einmaligen Sprung und anschließender Stabilität.

Die jüngere Stabilität des Bodenrichtwerts seit 2023 markiert eine Konsolidierung nach der längeren Aufwärtsbewegung, sodass das aktuelle Preisniveau in Niederntudorf stabilisiert ist und Entscheidungsprozesse mit mehr Vorlauf typisch sind.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Salzkotten ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Salzkotten nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Salzkottener Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der zehn Salzkottener Ortsteile von 85 €/m² in Schwelle bis 430 €/m² im Hauptort Salzkotten reichen und in dieser Spanne eine deutliche Lücke aufweisen, lassen sie sich klar in zwei Preiskorridore gliedern: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Niederntudorf ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 175 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, die beide Maßstäbe übereinstimmend ergeben.

Bei Bewertungen in Niederntudorf stellen beide fest, dass Käufer im Markteinstieg-Korridor mit einem engeren Budget-Rahmen kalkulieren und längere Suchprozesse einplanen, weil das überschaubare Angebot parallele Vergleichs-Optionen nur zwischen wenigen Objekten ermöglicht.

Damit deckt Niederntudorf die untere Hälfte der Kaufpreisspanne in der Gemeinde Salzkotten ab und markiert mit 175 €/m² in den Spitzenlagen die obere Grenze des Markteinstiegs — bei unterschiedlichen Bodenrichtwerten zwischen Spitzen- und Basislagen und durchgängig vorhandenem Angebot, das überschaubaren Preisspielraum erwarten lässt.