Herbram: 2 Treffer für Immobilien zum Kauf und zur Miete im Überblick

Ortsprofil Herbram

Angaben zum Ortsteil

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Lichtenau-Herbram — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Herbram ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Lichtenau — am unteren Rand

Im Ortsteil Herbram (Gemeinde Lichtenau) dominieren Einfamilienhäuser den Wohnimmobilienmarkt mit einem Anteil von rund 77 Prozent an den Verkäufen, die in der Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen erfasst sind. Im Berichtsjahr 2026 bewegen sich die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Herbram zwischen 31.000 € und 283.000 €. Im langjährigen Mittel werden in Herbram rechnerisch rund zwei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft.

Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert in Herbram um 82 Prozent gestiegen. Der Bodenrichtwert liegt einheitlich bei 100 €/m² im gesamten Ortsgebiet. Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 60.000 €.

Damit ordnet sich Herbram im Markteinstieg-Korridor der Gemeinde Lichtenau ein, in dem ein einheitlicher Bodenwert und ein schmaler Transaktionsmarkt die Preisbildung tragen.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Herbram im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Herbram (Berichtsjahr 2026):

• Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 2 (rechnerisch)
• Marktanteil Einfamilienhäuser: 77 %
• Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 31.000 € – 283.000 €
• Bodenrichtwert (einheitlich): 100 €/m² (Asselner Straße, Neuenheerser Straße, Dahler Straße)
• 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert: +82 %

Rund zwei Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Herbram — wenige Transaktionen im Vergleich der Ortsteile

In Herbram werden im langjährigen Mittel rund zwei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von 7 Prozent abgeleitet ist. Einfamilienhäuser tragen dabei rund 77 Prozent der Verkäufe in Herbram. Die übrigen Objektarten — Wohnungen, Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser — kommen am Markt jeweils nur vereinzelt mit weniger als einem Verkauf pro Jahr vor.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Lichtenau sieht Christoph Wietfeld für Herbram, dass Käufer ihren Suchradius regelmäßig auf Nachbarorte mit ähnlichem Preisniveau ausweiten, weil das verfügbare Angebot strukturell knapp bleibt.

Mit rechnerisch zwei Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr bildet Herbram einen schmalen Transaktionsmarkt, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Lichtenau eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Herbram kosten 31.000 bis 283.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Lichtenau

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Herbram bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 31.000 € und 283.000 €. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für die Gemeinde Lichtenau. Damit ist Herbram dem Markteinstieg-Korridor zugeordnet, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne von 31.000 € bis 540.000 € abdeckt. Die Obergrenze dieses Korridors liegt für Einfamilienhäuser bei 283.000 € und ist an einen Bodenrichtwert bis 100 €/m² gekoppelt. Mit einem einheitlichen Bodenrichtwert von 100 €/m² liegt Herbram genau an dieser Obergrenze des Markteinstiegs. Die Kaufpreise in Herbram decken damit den unteren Preisbereich für Einfamilienhäuser in der Gemeinde Lichtenau ab.

Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Herbram erkennt Niklas Dahlhaus, dass die Preisstreuung im Markteinstieg-Korridor stärker durch Bausubstanz und Modernisierungsstand getragen wird als durch Lagedetails. Der Bodenwertanteil verläuft hier räumlich konstant und wirkt damit nicht preisdifferenzierend.

Bodenrichtwert in Herbram einheitlich 100 Euro pro Quadratmeter — Rang 5 unter den 15 Ortsteilen der Gemeinde Lichtenau

Der Bodenrichtwert in Herbram liegt im Berichtsjahr 2026 einheitlich bei 100 €/m² im gesamten Ortsgebiet. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Der Wert gilt für die Asselner Straße, die Neuenheerser Straße und die Dahler Straße gleichermaßen und variiert innerhalb von Herbram räumlich nicht. Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 60.000 €. Beim Bodenwert nimmt Herbram Rang 5 unter den 15 Ortsteilen der Gemeinde Lichtenau ein. Die Spanne der Bodenrichtwerte in der Gemeinde Lichtenau reicht von 45 €/m² in Hakenberg bis 190 €/m² in Lichtenau. Herbram gehört innerhalb der Gemeinde Lichtenau zur Gruppe der Ortsteile mit einheitlichem Bodenwert; in dieser Gruppe sind auch Atteln, Henglarn und Husen vertreten, während Hakenberg und Lichtenau nach Lage differenzierte Bodenrichtwerte aufweisen.

In Herbram ist der Bodenwertanteil am Kaufpreis räumlich konstant und variiert nicht mit der Straßenwahl innerhalb des Ortsteils, sodass Objekteigenschaften die Preisbildung tragen.

Bodenrichtwert in Herbram seit 2017 um 82 Prozent gestiegen — überdurchschnittlich für die Gemeinde Lichtenau

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert in Herbram laut Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses von 55 €/m² auf 100 €/m² verändert. Das entspricht einer Veränderung von plus 82 Prozent. In den fünf Jahren zuvor lag der Wert bei 90 €/m² im Jahr 2022; zwischen 2022 und 2026 ist der Bodenrichtwert in Herbram um 11 Prozent gestiegen. Gemessen am Median der 10-Jahres-Entwicklung in der Gemeinde Lichtenau von 38 Prozent ist dieser Anstieg überdurchschnittlich. Unter den Ortsteilen mit einheitlichem Bodenwert liegt Herbram damit im oberen Bereich der Entwicklung. Der direkt höher eingeordnete Nachbar Husen erreicht 110 €/m², der direkt tiefere Nachbar Grundsteinheim 90 €/m².

Mit einem überdurchschnittlichen Langfrist-Anstieg ordnet sich Herbram in die anhaltende Nachfrage der Gemeinde Lichtenau ein, wie sie sich in der Gruppe der einheitlich bewerteten Ortsteile zeigt.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Lichtenau ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Lichtenau nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Lichtenauer Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der Lichtenauer Ortsteile von 45 €/m² in Hakenberg bis 190 €/m² in Lichtenau reichen, lassen sie sich in zwei Preiskorridore gliedern: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Herbram ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 100 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, die beide Maßstäbe übereinstimmend ergeben.

Bei Bewertungen in Herbram stellen beide fest, dass Käufer im Markteinstieg-Korridor stärker auf Bausubstanz und Modernisierungsstand achten als auf die konkrete Lage innerhalb des Ortsteils, weil der Bodenwert einheitlich verläuft; diese Mechanik prägt auch die Halte-Zeiten am Markt, die bei schmaler Angebotsdichte länger ausfallen.