Etteln: 2 Treffer für Immobilien zum Kauf im Überblick

Ortsprofil Etteln

Angaben zum Ortsteil

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Borchen-Etteln — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Etteln ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Borchen — am unteren Rand

Im Ortsteil Etteln (Gemeinde Borchen) dominieren Einfamilienhäuser mit einem Marktanteil von 57 Prozent das Transaktionsgeschehen. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 94.000 € und 340.000 € und decken damit die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne ab.

Im langjährigen Mittel werden in Etteln rechnerisch rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft; Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert in Etteln um 33 Prozent gestiegen.

Der Bodenrichtwert liegt im Berichtsjahr 2026 einheitlich bei 120 €/m² im gesamten Ortsgebiet. Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 72.000 €.

Damit positioniert sich Etteln im Markteinstieg-Korridor der Gemeinde Borchen, getragen von einem Einfamilienhaus-Markt mit räumlich konstantem Bodenwertanteil und ruhiger Preisbildung.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Etteln im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Etteln (Berichtsjahr 2026):

• Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 3 (rechnerisch)
• Marktanteil Einfamilienhäuser: 57 %
• Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 94.000 € – 340.000 €
• Bodenrichtwert (einheitlich): 120 €/m² (Kirchstraße, Schöne Aussicht, Bühlberg, Westernstraße, Kättenecke)
• 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert: +33 %

Rund drei Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Etteln — durchschnittliches Volumen im Vergleich der Ortsteile

In Etteln werden im langjährigen Mittel rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von 13 Prozent abgeleitet ist. Mit einem Marktanteil von 57 Prozent stellen Einfamilienhäuser die wichtigste Objektart in Etteln. Wohnungen, Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser kommen am Markt nur vereinzelt vor und werden rechnerisch mit weniger als einem Verkauf pro Jahr im Ortsteil gehandelt.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Borchen sieht Christoph Wietfeld für Etteln, dass die Nachfrage sich klar auf das freistehende Einfamilienhaus konzentriert und parallele Vergleichs-Optionen für Käufer auf wenige Objekte gleichzeitig begrenzt bleiben.

Mit rechnerisch drei Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr trägt Etteln ein mittleres Transaktionsvolumen, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Borchen eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Etteln kosten 94.000 bis 340.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Borchen

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Etteln bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 94.000 € und 340.000 €. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in der die Korridor-Grenzen aus den ausgewerteten Einzel-Kauffällen der Gemeinde Borchen abgeleitet sind. Damit ist Etteln dem Markteinstieg-Korridor zugeordnet, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne von 94.000 € bis 511.000 € abdeckt. Der Markteinstieg-Korridor reicht in Borchen bis zu einem Bodenrichtwert von 120 €/m². Mit einem einheitlichen Bodenrichtwert von 120 €/m² liegt Etteln direkt an der oberen Grenze dieses Bodenwert-Bereichs. Auf Gemeindeebene reicht die Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser über beide Korridore hinweg von 94.000 € bis 511.000 €; die Marktspitze beginnt bei 340.000 € und wird in Etteln nicht erreicht.

Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Etteln erkennt Niklas Dahlhaus, dass die Preisstreuung im Korridor maßgeblich von Bausubstanz und Modernisierungsstand getragen wird, weil die Lage innerhalb des Ortsteils auf den Bodenwertanteil kaum differenzierend wirkt.

Bodenrichtwert in Etteln einheitlich 120 Euro pro Quadratmeter — Rang 5 unter den fünf Ortsteilen der Gemeinde Borchen

Der Bodenrichtwert in Etteln liegt im Berichtsjahr 2026 einheitlich bei 120 €/m² im gesamten Ortsgebiet. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Der Wert gilt für alle Lagen des Ortsteils, darunter Kirchstraße, Schöne Aussicht, Bühlberg, Westernstraße und Kättenecke; eine Differenzierung zwischen Spitzen- und Basislagen besteht innerhalb von Etteln nicht. Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 72.000 €. Im Gemeinde-Vergleich belegt Etteln mit 120 €/m² Rang 5 von 5 Ortsteilen und damit den unteren Rand der Bodenwert-Rangliste in Borchen. Über Etteln folgen Dörenhagen mit 180 €/m², Alfen mit 200 €/m² sowie Kirchborchen und Nordborchen mit jeweils 390 €/m² an der Spitze. Etteln gehört innerhalb der Gemeinde Borchen zur Gruppe der Ortsteile mit einheitlichem Bodenwert; in dieser Gruppe ist auch Alfen vertreten, während Dörenhagen, Kirchborchen und Nordborchen nach Lage differenzierte Bodenrichtwerte aufweisen.

In Etteln ist der Bodenwertanteil am Kaufpreis räumlich konstant und variiert nicht mit der Straßenwahl innerhalb des Ortsteils, sodass Kalkulationen über den Bodenwertanteil im gesamten Ortsgebiet verlässlich planbar sind.

Bodenrichtwert in Etteln seit 2017 um 33 Prozent gestiegen — unterdurchschnittlich für die Gemeinde Borchen

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert in Etteln von 90 €/m² auf 120 €/m² verändert. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Das entspricht einem Anstieg von plus 33 Prozent im 10-Jahres-Zeitraum. Im 5-Jahres-Vergleich zwischen 2022 und 2026 ist der Wert von 110 €/m² auf 120 €/m² gestiegen, was plus 9 Prozent entspricht und absolut als moderater Anstieg klassifiziert ist. Gemessen am Gemeinde-Median der 10-Jahres-Veränderung von plus 90 Prozent ist die Entwicklung in Etteln unterdurchschnittlich. Im Vergleich der Borchener Ortsteile reichen die 10-Jahres-Anstiege von plus 33 Prozent in Etteln über plus 80 Prozent in Dörenhagen und plus 90 Prozent in Alfen bis zu plus 111 Prozent in Nordborchen und plus 117 Prozent in Kirchborchen. Etteln liegt damit am unteren Ende der gemeindlichen Entwicklungs-Bandbreite.

Im Gemeinde-Vergleich verläuft die Preisbildung in Etteln ruhiger als in den übrigen Borchener Ortsteilen, sodass Aufrufpreise und realisierte Verkaufspreise häufiger voneinander abweichen.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Borchen ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Borchen nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Borchener Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der fünf Borchener Ortsteile von 120 €/m² in Etteln bis 390 €/m² in Kirchborchen und Nordborchen reichen und dazwischen eine deutliche Lücke aufweisen, lassen sie sich klar in zwei Preiskorridore gliedern: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Etteln ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 120 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, die beide Maßstäbe übereinstimmend ergeben.

Aus den Suchanfragen für Etteln beobachten beide, dass Käufer im Markteinstieg-Korridor stärker auf Bausubstanz und Modernisierungsstand achten als auf die konkrete Lage innerhalb des Ortsteils, weil die Bodenwert-Differenzierung hier ohnehin entfällt.

Damit deckt Etteln den unteren Rand der Bodenwert-Rangliste in der Gemeinde Borchen ab und trägt mit 120 €/m² einen einheitlichen Bodenrichtwert über das gesamte Ortsgebiet — bei räumlich konstantem Bodenwertanteil und überschaubarem Transaktionsvolumen, das längere Suchprozesse erwarten lässt.