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Ortsprofil Alfen

Angaben zum Ortsteil

Ortsteil: Alfen
Gemeinde: Borchen
Postleitzahl & Ort: 33178 Borchen
Einwohner: 2.099
Anteil an der Gemeinde Borchen: 14 % | 2.099 von 14.479
Weitere Ortsteile: Dörenhagen, Etteln, Kirchborchen, Nordborchen

Marktbericht 2026: Wohnimmobilienmarkt in Borchen-Alfen — auf Basis beurkundeter Verkaufspreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung

Alfen ist ein Einfamilienhaus-Markt im günstigeren Preisbereich der Gemeinde Borchen — an der oberen Grenze

Im Ortsteil Alfen (Gemeinde Borchen) dominieren Einfamilienhäuser mit einem Marktanteil von 57 Prozent. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 94.000 € und 340.000 €.

Im langjährigen Mittel werden in Alfen rechnerisch rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft; Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Zwischen 2017 und 2026 ist der Bodenrichtwert in Alfen um 90 Prozent gestiegen.

Der Bodenrichtwert liegt einheitlich bei 200 €/m² im gesamten Ortsgebiet. Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 120.000 €.

Damit positioniert sich Alfen an der oberen Schwelle des Markteinstieg-Korridors der Gemeinde Borchen mit einheitlichem Bodenwert und einem stetigen, durchschnittlich gewachsenen Preisniveau.

Verkaufszahlen, Kaufpreise und Bodenrichtwerte für Alfen im Berichtsjahr 2026

Kennzahlen Alfen (Berichtsjahr 2026): – Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr: 3 (rechnerisch) – Marktanteil Einfamilienhäuser: 57 % – Preiskorridor Einfamilienhäuser (Gesamtkaufpreis inkl. Grundstück): 94.000 € – 340.000 € – Bodenrichtwert (einheitlich): 200 €/m² (Hellenberg, Salzkottener Straße, Tudorfer Straße, Am Kleeberg, Poppenweg) – 10-Jahres-Entwicklung Bodenrichtwert: +90 %

Rund drei Einfamilienhaus-Verkäufe pro Jahr in Alfen — durchschnittliches Volumen im Vergleich der Ortsteile

In Alfen werden im langjährigen Mittel rund drei Einfamilienhäuser pro Jahr verkauft. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Berichtsjahr 2026, aus der die Ortsteil-Zahl über den Einwohner-Anteil von 14 Prozent abgeleitet ist. Einfamilienhäuser stellen mit einem Marktanteil von 57 Prozent die wichtigste Objektart in Alfen.

Die übrigen Objektarten — Wohnungen, Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser — kommen am Markt jeweils nur vereinzelt vor und werden rechnerisch mit weniger als einem Verkauf pro Jahr ausgewiesen. Die Kategorie Doppelhaushälften umfasst dabei auch Reihenendhäuser, die aufgrund vergleichbarer baulicher Eigenschaften dieser Gruppe zugeordnet werden.

Aus seiner Marktbeobachtung in der Gemeinde Borchen sieht Christoph Wietfeld für Alfen, dass die Nachfrage sich deutlich auf das freistehende Einfamilienhaus konzentriert und parallele Vergleichs-Optionen anderer Objektarten am Markt nur begrenzt zur Verfügung stehen.

Mit rechnerisch drei Einfamilienhaus-Verkäufen pro Jahr trägt Alfen ein mittleres Transaktionsvolumen, dessen Preisbildung im Folgenden über den Korridor der Gemeinde Borchen eingeordnet wird.

Einfamilienhäuser in Alfen kosten 94.000 bis 340.000 Euro — die untere Hälfte der Preisspanne in der Gemeinde Borchen

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Alfen bewegen sich im Berichtsjahr 2026 zwischen 94.000 € und 340.000 €. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in der die Einzel-Kauffälle der Gemeinde Borchen geführt werden.

Damit ist Alfen dem Markteinstieg-Korridor zugeordnet, der für Einfamilienhäuser die untere Hälfte der gemeindeweiten Kaufpreisspanne von 94.000 € bis 511.000 € abdeckt. Auf Gemeindeebene reicht die Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser über beide Korridore hinweg von 94.000 € bis 511.000 €; die Trennlinie zwischen Markteinstieg und Marktspitze liegt bei 340.000 €.

Der Markteinstieg-Korridor umfasst Ortsteile mit Bodenrichtwerten bis 200 €/m². Mit einem einheitlichen Bodenrichtwert von 200 €/m² liegt Alfen genau an der oberen Schwelle dieses Korridors und markiert damit den Übergangsbereich zur Marktspitze.

Aus der Auswertung der Kaufpreissammlung für Alfen erkennt Niklas Dahlhaus, dass die breite Preisspanne im Markteinstieg-Korridor vor allem aus Unterschieden in Bausubstanz und Modernisierungsstand resultiert, weil die Lage innerhalb des Ortsteils kaum preisdifferenzierend wirkt.

Bodenrichtwert in Alfen einheitlich 200 Euro pro Quadratmeter — Rang 3 unter den fünf Ortsteilen der Gemeinde Borchen

Der Bodenrichtwert in Alfen liegt im Berichtsjahr 2026 einheitlich bei 200 €/m² im gesamten Ortsgebiet. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Die Lagen Hellenberg, Salzkottener Straße, Tudorfer Straße, Am Kleeberg und Poppenweg tragen denselben Bodenrichtwert; innerhalb von Alfen existiert keine räumliche Differenzierung zwischen Spitzen- und Basislagen.

Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück von 600 m² ergibt sich daraus ein Bodenwertanteil von 120.000 €. In der gemeindeweiten Rangliste der Bodenrichtwerte belegt Alfen mit Einwohner-Rang 3 und Bodenwert-Rang 3 von 5 Ortsteilen die mittlere Position. Über Alfen liegen Kirchborchen und Nordborchen mit jeweils 390 €/m² (geteilter Rang 1), unterhalb folgen Dörenhagen mit 180 €/m² und Etteln mit 120 €/m².

Alfen gehört innerhalb der Gemeinde Borchen zur Gruppe der Ortsteile mit einheitlichem Bodenwert; in dieser Gruppe ist auch Etteln vertreten, während Dörenhagen, Kirchborchen und Nordborchen nach Lage differenzierte Bodenrichtwerte aufweisen.

In Alfen ist der Bodenwertanteil am Kaufpreis räumlich konstant und variiert nicht mit der Straßenwahl innerhalb des Ortsteils — die Bewertungs-Aufmerksamkeit liegt damit auf den Objekteigenschaften.

Bodenrichtwert in Alfen seit 2017 um 90 Prozent gestiegen — durchschnittlich für die Gemeinde Borchen

Zwischen 2017 und 2026 hat sich der Bodenrichtwert in Alfen von 105 €/m² auf 200 €/m² verändert. Grundlage sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Das entspricht einem Anstieg von plus 95 €/m² oder plus 90 Prozent über zehn Jahre und wird absolut als starker Anstieg klassifiziert.

Im Vergleich zum Gemeinde-Median der 10-Jahres-Entwicklung von plus 90 Prozent ist der Anstieg in Alfen durchschnittlich. Im Gemeinde-Vergleich liegen Kirchborchen mit plus 117 Prozent und Nordborchen mit plus 111 Prozent oberhalb dieses Niveaus, Dörenhagen mit plus 80 Prozent und Etteln mit plus 33 Prozent darunter.

Auf der mittleren Frist zwischen 2022 und 2026 ist der Bodenrichtwert in Alfen von 175 €/m² auf 200 €/m² gestiegen, was einer Veränderung von plus 14 Prozent entspricht und als moderater Anstieg klassifiziert wird. Die Jahresreihe zeigt ein steigendes Muster mit kleineren Schwankungen zwischen einzelnen Jahren.

Damit verläuft die langfristige Wertentwicklung in Alfen im Mittelfeld der Gemeinde Borchen, während die jüngere Phase eine ruhigere Bewegung auf dem erreichten Niveau zeigt.

Wie die Preiskorridore in der Gemeinde Borchen ermittelt werden — Bodenrichtwert und Einwohnerzahl als Vergleich

Die Kaufpreissammlung wertet die einzelnen Kauffälle in der Gemeinde Borchen nicht durchgängig vollständig aus, sodass eine präzise Ortsteilzuordnung jedes Verkaufs nicht möglich ist. Um trotz dieser Datenlage eine belastbare Markteinschätzung pro Ortsteil zu ermöglichen, haben Wietfeld und Dahlhaus eine zweistufige Einordnungs-Systematik aufgebaut: Bodenrichtwert und Einwohnerzahl bilden gemeinsam einen Vergleichsmaßstab, der die Ortsteile innerhalb des Borchener Marktgefüges plausibel positioniert.

Da die Bodenrichtwerte der fünf Borchener Ortsteile von 120 €/m² in Etteln bis 390 €/m² in Kirchborchen und Nordborchen reichen und dazwischen eine deutliche Lücke aufweisen, lassen sie sich klar in zwei Preiskorridore gliedern: einen Markteinstieg-Korridor und eine Marktspitze. Als Vergleichsgröße dient je Ortsteil der höchste Bodenrichtwert, weil die Ortsteile unterschiedlich viele Bodenrichtwertzonen aufweisen und nur der jeweilige Spitzenwert eine vergleichbare Größe ergibt. Alfen ordnen Wietfeld und Dahlhaus mit 200 €/m² dem Markteinstieg-Korridor zu — eine Einordnung, die beide Maßstäbe übereinstimmend ergeben.

Bei Bewertungen in Alfen beobachten beide, dass Käufer im Markteinstieg-Korridor stärker auf Bausubstanz und Modernisierungsstand achten als auf Lagedetails innerhalb des Ortsteils, weil die Bodenwert-Struktur räumlich konstant bleibt und Preisunterschiede sich vor allem aus den Objekteigenschaften ergeben.

Damit deckt Alfen die obere Schwelle des Markteinstiegs in der Gemeinde Borchen ab und markiert mit 200 €/m² die Übergangsgrenze zur Marktspitze — bei einheitlichem Bodenwert über das gesamte Ortsgebiet und mittlerem Transaktionsvolumen, das eine planbare Suche typisch macht.